上市计划一再落空，令万达商管面临巨额偿债压力，半年之间，万达系公司已出现多次股权转让。转折点出现在12月12日，太盟投资集团(PAG)与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议，此举意味着万达商管今年无法在港股上市产生的对赌危机就此解除，且新投资将不再对公司上市设置对赌协议。

从大连万达商管到珠海万达商管，剥离地产业务转型走向轻资产道路，到A股上市折戟后引入22家战投、累计引资380亿元并破釜沉舟签署对赌协议，再到如今“用30%的股权换来主体信用和一个新的缓冲期”，为谋求更好的发展，万达集团创始人王健林对这块“心头宝”可谓“操碎了心”。

走轻资产之路

距离最后上市期限之前，王健林再次说服投资人签署新投资协议，解除此前对赌危机，让圈内人“惊掉下巴”，不得不感慨“老王朋友圈”的含金量。当然，能一次次吸引投资人的，不只是王健林的个人魅力，更有万达商管本身具备的独特优势——轻资产运营。

回顾万达商管的轻资产之路，最早要追溯到2015年4月。彼时，王健林在深交所发表演讲称“万达商业地产要从重资产向轻资产转型”。所谓轻资产，即万达不再去盖楼，而是帮别人管房子，从“施工者”转型成“管理者”，只负责设计、招商、运营和品牌输出，并按比例分得收益。

在5年前将文旅、酒店项目打包卖出的“世纪交易”中，王健林断臂求生、疯狂甩卖资产的行为，事后也被人解读为万达趁机加快轻资产步伐。随后，王健林对商业地产进行架构调整，分别成立商管集团和商业地产集团，前者成为纯粹的商业物业持有和运营管理商。王健林更是透露，“新的商管集团将是万达集团核心企业”。

2018年，“万达商业地产”正式更名为“万达商业管理”，2019年末，万达商管将剩余房地产业务的股权转让给万达地产，完成对非自持业态开发销售业务的剥离，从2021年开始，万达商管全面实施轻资产战略，即不再投资持有万达广场物业，标志着万达集团将万达广场这一核心产品彻底转向轻资产运营。

王健林也坚定地表示，“万达商业必须要将所有的地产业务剥离掉，成为彻头彻尾的商业运营企业。”

目前，万达商管有两种运营模式。一种是委托管理模式，万达商业受委托全权负责管理商业广场，提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务；另一种是租赁运营模式，即万达商业从业主处租赁物业，将广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场。

得益于万达多年重资产发展模式的资源、经验沉淀与积累，万达商管从诞生之初就形成了强大的品牌号召力和招商能力。相比房地产开发而言，万达商管赚的虽是小钱，但它却可持续，并且便于低成本扩张，更能形成差异化核心竞争力与品牌效应，筑牢护城河。

今年1月13日，万达商管发布2022年度业绩快报显示，2022年实现总收入553.1亿元，完成其年计划的99.6%，同比增长7.4%，其中租金收入508.5亿元；商铺出租率98.7%，租金收缴率100%。截至2022年年底，万达商管负责的55个万达广场项目全部开业，累计开业项目473个，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积同比增长11%至4445万平方米。若以管理的商业面积计，珠海万达商管已是目前全球最大的商业管理公司。

多次冲击IPO

从商业模式来看，万达如今已成功转型；但从节点来看，还缺乏一次落地，也就是其目前正在冲刺的上市。于是，推动万达商管上市成了王健林心心念念的事。

事实上，早在2016年，万达为了获得更多的募资，曾通过私有化的方式，从港股市场退市，以求达到在A股市场上市的目的，然而公司在A股排队近六年之久却未能如愿上市。

2021年3月24日，万达商管宣布从A股IPO队伍中撤出并计划赴港上市，并表示完成内部重组后将尽快实现在港上市。

2021年3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，成立珠海万达商管理有限公司，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。

2021年7月—8月，依仗王健林在国内外庞大的人脉和朋友圈，谋求在港上市的珠海万达商管一口气引入PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁等22家投资者，并破釜沉舟地和部分投资者签署了对赌协议：珠海万达商管需在2023年底前完成上市，2021年到2023年业绩要达标，否则就要向投资者以8%的年内部收益率支付股权回购款。据了解，这笔回购款高达300亿元。

自此之后，珠海万达商管便开启了一波三折的上市之路。2021年10月21日，2022年4月22日，2022年10月25日，珠海万达商管先后三次递表港交所。根据港交所聆讯流程，递交IPO资料后超过6个月未完成聆讯过程，招股书将失效。此前三次，万达商管都是在招股书失效后不到48小时的工作日内，火速更新了招股书。到今年6月，万达商管已经是第四次提交招股书了。按照半年期限，该招股书将于12月28日失效。

早在2021年10月，中国证监会就受理了珠海万达商管赴港上市的申请，后者向香港联交所上市申请递交A1表格，业内俗称“小路条”。按照上市流程，如证监会认为书面反馈意见满足港股发行要求且整改措施到位后，即会出具港股发行批复，俗称“大路条”。之后便是联交所聆讯、路演等上市工作。不过，2年时间过去，“大路条”却迟迟未有进展。

此前，还有媒体报道称，珠海万达商管有意将其在香港的上市时间最长推迟至2026年，目前正在和投资方进行商讨。

万达方面表示，自现有投资人2021年入资以来，珠海万达商管已连续三年超额完成业绩目标，2021年税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，平均年增长约12%；2021年税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，年增长率达34%。过去三年，该公司共计上缴税收约100亿元，对股东的分红分别为46亿元、67亿元以及85亿元（预估）。

以股权换“时间”

不过，即使超额完成业绩目标，对赌协协议仍是悬在珠海万达商管头顶的一把利剑。在巨大的还款压力之下，珠海万达商管先是将一笔于明年1月到期的6亿美元债延期分四次支付，后万达集团分四次出售了万达电影的股权。

幸运的是，王健林再次说服了投资人，引来追加投资。12月12日中午，万达集团官网发布公告称，太盟投资集团(PAG)与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议。太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。就上市问题，新投资也将不再设置对赌协议。

万达表示，现有投资人于2021年8月对珠海万达商管的投资额约为380亿人民币，其中太盟的投资额约为28亿美元（约180亿人民币），现有投资人在原投资安排中享有到期赎回权。

按照新协议，大连万达商管持股40%，为单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。万达方面表示，将与太盟等重要股东一起，进一步优化公司法人治理结构，保持管理团队稳定，共同支持公司的长远发展。

值得注意的是，从股权结构来看，此前大连万达商管持有珠海万达商管70.15%股权，新投资协议签订后，大连万达商管持股降至40%，代价可谓不菲。不过万达表示，新投资协议签署说明投资者认可珠海万达商管在行业中领先的地位及对其未来增长的信心。

易居研究院研究总监严跃进也直言，“用30%的股权换来主体信用和一个新的缓冲期，可以说很划算了。”

不过，新协议的签署并不意味着万达已经彻底“上岸”。业内人士分析认为，万达后续还需要顺应监管要求，不断调整和修正自身的业务结构、资本架构和财务结构，适应上市要求的同时强化运营，为企业持续发展提供更强的业绩支撑。

南方+记者 柴亚娟